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2016年的南京楼市有多火?数据说话!

官方网站南京网上房地产数据统计显示,截至5月15日晚间,2016年前4个半月,南京商品住宅共成交56885套房。

回顾下历史,可以看出这个数据背后的疯狂。南京2009-2015年7年间,每年的南京新房成交量分别为:97254套,47053套,36671套,72827套,90572套,70593套,108052套。

只用了4个半月的时间,2016年截至目前的卖房量已经一举超过2010、2011年全年的成交量。 而56885套房的成交数据,均超过剩下5年成交量的半数以上。

因为这样“恐怖”的数据,关于接下来南京楼市的走势,业内们产生了分歧。

一部分业内专家揣测,南京楼市按照全年前三分之一时间的走势发展下去的话,全年成交量或达到12-15万套,届时肯定会再次刷新历史最高;同时,也有另一部分专家分析,如果楼市这么火下去,政策面“拦腰斩”的可能性非常大,楼市的火爆或许要止步。

根据多年的从业经验,我今天就从两条线进行分析,大家展开脑洞想象一下,“火到底”或“拦腰斩”两种走势下,南京楼市市场面最有可能呈现怎样的特征。

若“火到底”:每月至少20个日光盘 月均保持万套以上卖房量

如果基本市场面依旧保持火热态势,那么今年接下来的新房成交、开盘去化、国土局卖地、库存、政策这五大方面会如何走?

首先新房成交量已经在前文提到过,从月度来分析,按照月均万套左右的常态行走,全年成交量很有可能达到12-15万套。新房成交量突破10万套,就是历史新高。

上市量套数无需多关注,重要的是开盘去化率。金三银四,南京楼市共有39家楼盘取得了开盘就卖光的销售成绩。也就是说,如果市场“一帆风顺”,每月20个“日光盘”是正常成绩,买房人到售楼处买买买是最常见到的一幕。

但后期市场到底会不会这样持续下去,一线的开发商直言,没底。


再来看一看今年火热的土地拍卖。截至5月13日,今年南京土地市场共成功出让了29幅地块,入账总金额达到691亿。南京2011-2015年5年间,每年的卖地总金额分别为:345亿、358亿、793亿、675亿、772亿。

前4个半月,南京楼市的土地出让金额仅仅比2013、2015年全年的成交金额少百亿左右。其实,不管市场好或不好,卖地收入今年破纪录是大概率事件。 而我们再大胆想象下,如果市场好,国土局按照上半年的推地节奏继续,今年卖地金额也可能朝着1000亿进军。

收!谈一谈库存(即可售商品住房套数),昨天南京楼市库存跌落到2.5万套,按照正常月均成交速度,这样的库存仅够卖2个多月,还不排除这些库存里有大量“僵尸房”。


如果市场“火到底”的话,政策面会有动作,但大多只可能是“隔靴搔痒”的政策。今年上半年的南京房价涨幅红线、降低二套房首付比例等政策,其实对市场的打击程度不是很大,反倒有些区域的楼盘越卖越好,不少购房者买不到房是常事。

个人觉得,央行降息降准、一些对于房价的指导性政策、税费方面的微幅增减等,都无法对房地产市场起到快速的调整。而这些政策如果在下半年又来了,不是雷暴,只是毛毛雨而已。

若楼市一直这么火下去,你所要做的,只需要等待这创下历史的2016年收尾即可。

若“拦腰斩”:哪些政策具有“杀伤力”? 南京楼市或现虎头蛇尾

说完“火到底”,再来侃一侃“拦腰斩”。俗话说的好,枪打出头鸟。按照目前楼市“火到爆表”的状态,目测“上方”的内心也是凌乱的。但怎么调控,如何把握调控的度,怕是最重要的工作了。

依旧从第一个小标的五个套路来分析。这次我们先说政策,因为“拦腰斩”必须先要政策支撑。这个时候,严格限制外地人购房资格、首付成数增加、限购令、税费的大幅增加等政策,才是最狠的牌。只要这样的政策出炉,市场势必会降温不少,而最终的一些数据,也只会被控制得比较“低调”。


成交量方面,如果年内出现“拦腰斩”,全年的成交很有可能突破不了历史最高值。8万、10万左右的成交量都是有可能出现的。开盘方面,日光盘会骤减,不少楼盘应该选择平推的方式开盘。

而卖地金额方面,大家可以想象2015年上半年冷淡的土地市场。当开发商对市场的信心不足,很有可能导致半年卖地收入仅有不到200亿左右。历史经验告诉我们,也有土地频频流拍的情况出现,哪怕是现在看来非常火热的区域。

库存方面就不用多说了,如果房子卖不动,库存会上涨不少。

最后说一点,关于房价问题,我认为,不管是“拦腰斩”还是“火到底”,按照多年南京楼市的走势来看,“滞涨"或“大涨”两种可能性会居多。毕竟,从房地产发展最猛的北京上海来看,即便是出现了严厉政策的注入,“有价无市”也是会维持较长时间,大不了不涨了呗。

如果说房价会断崖式下跌,2016年怕是无望看到。但数据面的冷淡,至少会让人看到一丝楼市或调整的希望。